来源:温哥华乐活网

 

如何控制建房预算

预算 是大多数第一次建房的房东最关心的重点。许多房东从听朋友说某某花了50万在列治文建了新房,某某花220元一尺在温哥华建了新房,还有人问八、九拾块钱一尺在列治文能建新房是不是真的?如何控制建商吃回扣?怎样控制好预算?下面浅谈一下个人看法。


第一、要了解建房成本的构成和影响因素。

下面是建房成本的构成和上涨的原因。

细分建房费用,有两部分,一是材料费,一是人工费(此处把给政府的和保险公司等费用,只要不是材料费,统统归入此项)。

材料费:对于建商来说,只要在建材公司开了账号,尤其是洋人的建材公司,任何建商都能拿到最低价(有点会员制的感觉)。拿个例子打比方:大家去COSCO买东西,只要有会员卡,不管你买一瓶饮料还是买一箱饮料都是批发价,不是因为你买的东西多价格就便宜。所以,对于找建商做管理的房东来说,购买材料要尽可能利用这一点,走建商的账。有人问建商吃回扣怎么办?在西方,“吃回扣”是天经地义的。此处解释一下,“吃回扣”是指建材厂把建材卖给建商的价格为A,建商加价B之后以C的价钱卖给房东,一般来说,价格C还是低于建材厂的市场零售价格的。西方人的思维认为这是合理的----只要建商提供给房东发票。中国人按照国内的习惯认为:建材厂以A的价格卖给建商,建材厂会从A中再拿出一部分钱偷偷给反馈给建商,在加拿大不会这样处理。所以,又要用建商的账号省钱,又为了避免建商“吃回扣”,就可以和建商协议让建商出具厂家原始发票看价格(原始发票是建材厂开给建商的),按照此价格,让建商开给房东发票;或者利用建商的帐号,由房东直接支付给厂商,就是说厂商直接对房东,但是享受建商的优惠价。

 

建房费用年年上涨,因为材料费涨,人工成本也在涨。

大家道听途说的建房成本好多都是多年前的事。每年的材料费都会上涨,大约3%-5%,还要看建材厂从哪个国家进口来的,本地的木材大约上涨3%,这是加拿大的GDP 上涨的范围。每年的人工费用也在上涨,就不是3%-5%了,有的环节上涨100%,甚至300%。举个例子,2010年,拆毒的费用约为每个房子2000 -5000元,现在涨到9000-15000元,行外的人不知道,2010年时,洋人拆毒的费用也是约6000-10000元,但是印度人和华人的价格只有他们的1/3,原因是这些后来者的拆毒公司不按照WCB (BC省劳动保护局)的要求工作,因为旧房子过去用石棉作为保温材料,现在认为致癌有毒,在推到旧房子前,必须彻底地把它从旧屋的各处,比如外墙保温,天花板保温等处仔细地收集起来,送到加拿大东部的消毁中心。 WCB要求拆毒的工人必须穿戴防毒工作服,拆毒期间用相应的设备通风以防止工人中毒,但是印度人和华人公司只是让工人带上安全帽,戴上普通口罩工作,被WCB发现后,通过罚钱,停工,强制学习,强制在现场安装设备等手段取缔了一些公司,还有些公司发现按照WCB的要求做就赔钱了,所以自动倒闭了一些公司。现在的价格也就上来了。

除了上述两个因素,建房的建筑条例改变的影响更大。比如:2014年温哥华的新建筑条例取代2007年的,从2015年1月1日实施,开工的新房要按照新条例来建。比如:天窗要采用夹丝安全玻璃或夹层安全玻璃,价格就会改变几百元。

建房成本每年大约上涨7-15/平方尺。以温哥华为例,笔者1997年参与建造的房子价格是75元/尺,到了2000年已经到了90元/尺,2010年则是150元/尺,现在基本上要220左右了。


第二、要了解不同的城市为何建筑价格差别很大。因为大家朋友圈很大,会从不同的渠道听到不同的建筑成本。

不同的城市的建筑结构不同; 建筑要求不同; 建筑材料要求不同; 人工费不同(政府收费和管理团队费用也不同) 。

温哥华的房子一般是地下室一层,地上两层,列治文的基本上就是地上两层,没有地下室。建地下室时,不仅需要水泥墙,还需要防止地下水的渗灌,污水管道很深,大部分还需要按装水泵向政府的管道泵污水,所以这种房屋结构的不同导致每平方英尺造价有差别,对于同样建筑面积3000的房子,会产生约10元/平方英尺的差别。西温哥华的造价就更高了,因为在山上,地下室需要爆破石头,少则几万,多则几十万,会产生每平方英尺的造价比温哥华又贵几十甚至上百元。

建筑要求不同:拿挡土墙这一个简单的工序来说,两家邻居家之间如果需要挡土墙,列治文市要求木栅栏下用木头就行,温哥华要求栅栏下用水泥做墙而且靠墙要做渗水管道,西温需要用水泥做墙(内邦钢筋骨架,水泥基座)而且要做渗水管道,西温的渗水管必须用抗压力的聚丙烯的带孔管道,做同样大小的挡土墙,如果列治文市花费1元,温哥华就要3-5元,西温就要10-20元。

建筑材料不同,有的是市政府强行要求,比如上面谈到的挡土墙;有的是建筑风俗环境需要。比如:阳台的护栏,西温为了观景需要,栏杆多选用整块玻璃固定在阳台边上,而列治文和温哥华多选用铝质栏杆。

人工费用不同。有人问同样的工人在列治文做工,1尺要7块钱,难道他到西温作工就要10块钱不成?是的,还真是这样,因为做工的工人几乎没有住在西温的,他们(大多数住列治文和素里)要从其他城市开车去做工,过温哥华DOWNTOWN ,狮门桥或从本拿比顺高速公路去西温,来回的路上每天至少2小时,碰上堵车时间更长,所以即使是同一个工人,去西温做工其工钱也更贵。还有一个原因,由于西温的建筑要求较高,能胜任的工人就少,需要技术较高才可,这也是工钱贵的一个因素。

此外,政府的收费,建筑管理团队的收费都造成本文提到的3个城市建筑成本价格的差别。

所以,不同的城市建筑价格差别较大。


第三、如何较好的控制成本。

首先要做好一个预算。做预算时,不要遗漏某一项。基本上含有以下项目:

— 管理公司

— 政府

— 测量费

— 图纸设计费(平面,结构)

— 游泳池设计 (平面,结构)

— 室内设计费

— 树艺师

— 土壤工程师

— 拆毒

— 拆房挖地基排水

— 园林排水

— 水泥墙及室内水泥(含邦钢筋)

— 游泳池施工

— 水泥模板租赁

— 水泥墙防水和地面防湿隔热

— 木料

— 木工工钱 (含吊顶)

— 屋顶梁檩

— 房顶

— 水管煤气

— 消防

— 壁炉

— 强电临电

— 弱电 (电视宽带监控)

— 保安系统

— 壁炉及壁炉外观装饰(木) (石)

— 窗

— 门

— 阳台防水

— 车库及门

— 空调新风中央吸尘

— 外墙

— 外墙装修

— 雨水管和小吊顶 (工加料)

— 内墙

— 保温

— 特殊保温

— 内外油漆

— 橱柜台面

— 室外栏杆

— 室内楼梯和栏杆

— 室外楼梯

— 内装(地毯,地板,瓷砖,木线等)

— 灯

— 洁浴厕水盆台面镜子淋浴桑拿湿蒸

— 衣帽间橱柜

— 电器

— 围墙园林

— 租赁围墙

— 垃圾费

— 房屋保险费

— 贷款本息

— 不可预见 最好多总预算的10%。

— 合计

 

其次、从签合同阶段起就严格控制在预算范围内。对于聘请建商作管理的项目,签订分包合同是一个关键环节。房东一般在此环节最担心建商吃分包商的好处费,因此有的房东往往不用建商推荐的队伍,自己用朋友或自己从报纸上找来的队伍,如果做一般的工作,比如贴贴瓷砖,铺铺地板等无关紧要的活,无所谓,但是如果是电,水,室内木线等较为复杂的工作,希望房东与建商好好协商,因为这些工作牵涉到完工后可能要他们维修的问题,如果建商对分包商不了解,容易导致完工后难以把施工队伍再找回来,如果建商比较了解,则不存在此问题。所以在此问题上,不要一味追求哪一家的价格最低。同时还要注意合同是不是 严谨, 比如:同样两份电工合同,一份是包4寸筒灯100个总造价1.7万,另一份是基本费用0.5万,每增加一个灯多少钱,每增加XX多少钱,可能最后的价格是第一个合同花钱少,这要靠建商来把握,房东朋友可能会问,为什么不能定死一个总价?因为个别工序受工程量的影响很大,比如电工的合同,每增减一个电灯都使价格波动几十元钱,而在签订合同时,房东对最终用多少灯并没有主见,往往在建设过程中这儿加一个,那儿加一个,变动较多。所以,刚开始看着比较低的合同,最后可能是最贵的。

最后,最主要是从一开始就要有主见,不要中途修改图纸,因为牵一发而动全身。中途改变想法是导致预算失控的主要原因。


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